Tankstations onder de hamer

Na een lange autorit komen Eerens en Van Nieuwburg aan bij een tankstation in de buurt van Zwolle. In de auto is het berekenen van de huurprijs is al begonnen. ‘Een van de factoren die we meewegen in de huurprijs is of het station vanaf een afstand van 600 meter vanuit de auto al zichtbaar is’, geeft Eerens aan. ‘We passen een korting toe op de passantenstroom als tweederde deel van de luifel op afstand niet zichtbaar is. Dat houden we vanuit de auto goed in de gaten aan de hand van hectometerpalen.’

Uitbaters betalen altijd een variabele vergoeding. En soms een vaste vergoeding. ‘De variabele vergoeding is gebaseerd op het verkochte aantal liters brandstof. Alle benodigde gegevens vragen we op bij de huidige huurder en de informatie is waardevol voor partijen met interesse in de locatie’, zegt Eerens. De vaste component gaat pas een rol spelen in de huurprijs zodra een station meer dan 2,5 miljoen liter brandstof per jaar verkoopt. Vandaag staat in het teken van het vaststellen van de grenzen van het terrein en het vaste deel van de huurprijs. Van Nieuwburg: ‘Alle factoren die we vandaag meenemen, leveren een totaalscore op. Die score bepaalt het vaste deel van de huurprijs.’

Voordat het rondje over het terrein van het tankstation begint, treffen Eerens en Van Nieuwburg veiligheidsmaatregelen. Auto’s en grote vrachtwagens rijden in hoog tempo voorbij. Om beter op te vallen, doen de twee feloranje hesjes aan. ‘De hesjes zijn alleen aan een update toe’, grapt Van Nieuwburg. In het logo moet tegenwoordig ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening staan. Het bewandelen van het terrein gaat in alle voorzichtigheid. ‘Wat we doen is niet iets wat je in je eentje kan doen’, vindt Eerens. ‘We letten goed op elkaars veiligheid’, voegt Van Nieuwburg toe.

Na zich te hebben aangemeld bij de verantwoordelijke van het tankstation, kijken Eerens en Van Nieuwburg naar de grootte van het perceel. ‘Voor de berekening van de huurprijs kijken we naar de grenzen van het huurgebied. De overheid verhuurt alleen de ondergrond en niet de opstallen en pompen zelf’, legt Van Nieuwburg uit. Aan de hand van het geografisch informatiesysteem (GIS) bekijken Eerens en Van Nieuwburg of het oranje, virtuele perceel overeenkomt met de werkelijkheid. ‘Wat doen we met die persput’, vraagt Van Nieuwburg zich af. ‘Die valt onder de riolering. Die moeten we betrekken bij het perceel’, antwoordt Eerens. Ook een aantal vlaggen en een elektriciteitskast komen niet overeen met de luchtfoto. Eerens: ‘Die verschillen moeten we allemaal documenteren. Kavelgrootte is onderdeel van de REN-score. Wijzigingen kunnen invloed hebben op de huurprijs.’

Eerens en Van Nieuwburg struinen het hele terrein af, regelmatig uitwijkend voor voorbijrijdende vrachtwagens en personenauto’s. Inmiddels zijn ze bezig met het inlichtingenformulier en de inventarisatielijst. ‘Hierop geeft de huurder aan wat hij achterlaat op de locatie bij eventuele overdracht vanwege de veiling’, legt Eerens uit. ‘Dan gaat het bijvoorbeeld om de grootte van de shop, het aantal pompen en tanks en de leeftijd ervan.’ Eerens en Van Nieuwburg hebben de taak om alles zo zorgvuldig en objectief mogelijk vast te leggen. ‘Vervolgens publiceren we de gegevens openbaar op Biedboek. Partijen moeten met die informatie zelf afwegen of ze een bod gaan uitbrengen op de veiling. Daarmee proberen de partijen de huurrechten van de locatie voor de komende 15 jaar in handen te krijgen’, geeft Van Nieuwburg aan. ‘Het is een geslotenenvelop-veiling. Zo weten partijen niet van elkaar wat voor bod ze uitbrengen. Met dit systeem drijft de overheid met de veiling de prijzen niet op.’

Eerens en Van Nieuwburg zijn druk bezig terwijl op de naastgelegen N-weg de auto’s en vrachtwagens voorbij zoeven. De weg kan op een gemiddelde werkdag rekenen op 30.000 voertuigen. De passantenstroom is belangrijke informatie voor het bepalen van de uiteindelijke REN-score. ‘Voor alles wat we doen en de factoren die we vandaag bekijken, baseren we ons op de Benzinewet’, benadrukt Eerens. Zo mogen stations langs dezelfde rijrichting binnen 25 kilometer niet hetzelfde brandstofmerk hanteren. Het beoogde doel van de Benzinewet begint zichtbaar te worden. ‘In de loop der jaren zie je naast de grote partijen ook dat kleinere spelers tankstations naar zich toe weten te trekken. De veiling heeft dus effect.’

Zeven andere locaties zijn dit jaar ook aan de beurt voor de veiling. ‘Eentje in Limburg, Zuid-Holland, Drenthe, Gelderland, Flevoland en naast deze nog eentje in Overijssel. De stations zitten dus verspreid over het hele land en wij bezoeken ze allemaal’, geeft Eerens aan. ‘Alle locaties zijn eigendom van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Rijkswaterstaat is materieel beheerder en zorgt voor onderhoud aan de aanrijdweg en aan de parkeerplekken’, legt Van Nieuwburg uit. Het RVB zorgt voor het privaatrechtelijke deel. ‘Daaronder valt het sluiten van contracten met de markt voor de verhuur van onbebouwde grond.’

Het bezoek zit er alweer op. Alle informatie is binnen. Van Nieuwburg: ‘Nu is het zaak om alles te verwerken en de huurprijs vast te stellen. Eind mei staan alle gegevens over de locatie openbaar op Biedboek.’ Eerens voegt toe: ‘We werken vanuit een heel strak stramien. De bezoeken vinden in dezelfde periode van elk jaar plaats. Van tevoren plaatsen we een uitvraag bij de huidige huurders om informatie aan te leveren voor Biedboek. Het gaat dan met name om technische informatie over het station, zoals de keuring van aanwezige installaties. De veilingen zijn ieder jaar op de tweede woensdag van september.’ Na een kop koffie om op te warmen, springen Eerens en Van Nieuwburg de auto in, op weg naar het volgende tankstation.