Verduurzamen vastgoed: ‘Hoe werkt de routekaart in de praktijk?’
De Routekaart verduurzamen is de leidraad voor alle ingrepen in het vastgoed van de rijksoverheid. Wat houdt die routekaart precies in? Een praktijkvoorbeeld uit Assen. ‘Mandemaat 3 heeft gediend als leerschool.’
Liefhebbers van architectuur uit de jaren tachtig konden in het rijkskantoor Mandemaat 3 in Assen hun hart ophalen: veel rode baksteen, beton en een doolhof van hoekjes, kamertjes, gangen en trappen. Een mooi tijdsbeeld, maar allesbehalve energiezuinig. Hoe nu verder met dit verouderde kantoor? Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) besloot om van Mandemaat 3 een pilotproject te maken voor de nieuwe Routekaart verduurzamen vastgoed. Deze routekaart heeft het RVB in 2023 ingevoerd. Het doel is om met concrete maatregelen de weg te wijzen naar circulair, biobased, natuurinclusief, klimaatadaptief, CO2-neutraal en fossielvrij vastgoed in 2050.
Verduurzamen vastgoed
‘Mandemaat 3 heeft gediend als leerschool’, zegt Mark Dunnebacke van het RVB die het project onder zijn hoede heeft. ‘Hoe werkt de routekaart in de praktijk? Wat voor duurzaamheidsmaatregelen komen er als je zo’n kantoor wilt aanpakken? Een van de thema’s in de routekaart is circulariteit. Hoe ga je om met bestaande bouwmaterialen in het pand? We hadden hiervoor nog geen standaard vooronderzoek zoals we dat al wel hebben voor energie: een energieadvies op basis waarvan je keuzes kunt maken. Maar sinds Mandemaat 3 hebben we dat vooronderzoek nu ook voor materialen: een materiaalpotentiescan. En we hebben eisen gesteld aan de nieuwe circulaire materialen die nodig zijn voor Mandemaat 3.’
Grillige vorm vreet energie
Bij het maken van de plannen was de stelregel: maximaal duurzaam. ‘Het was oorspronkelijk de bedoeling om het bestaande gebouw te renoveren’, zegt Dunnebacke. ‘Daar hebben we alle eisen voor opgesteld. Maar we hebben in de uitvraag ook aangegeven dat we openstaan voor nieuwbouw als dat lukt binnen de kaders van onze circulaire principes.’
Het RVB heeft die nieuwbouwoptie niet voor niets geboden. Dunnebacke: ‘Het oude gebouw heeft door zijn karakteristieke grillige vorm heel veel vierkante meters geveloppervlak. En hoe meer geveloppervlak je hebt, hoe meer energieverlies je hebt. We moeten rekening houden met alle thema’s uit de routekaart. Slopen is niet zo circulair, maar op andere thema’s uit de routekaart is nieuwbouw wel beter.’
Materialen oogsten
Bouwbedrijf Hegeman wist alle thema’s uit de routekaart met elkaar te verenigen en won de aanbesteding. Het bedrijf spant zich in om zoveel mogelijk materialen te ‘oogsten’. Het doel is dat Hegeman zo veel mogelijk materiaal uit Mandemaat 3 hergebruikt in de nieuwbouw. Voor het beton en voor de meeste bakstenen is geen plek meer in het nieuwe kantoor.
Het overige geoogste materiaal kan Hegeman voor andere projecten gebruiken. Dat loopt uiteen van glas, hardhouten kozijnen tot wc-potten en dakgrind. De opbrengst hiervan is voor Hegeman. Dunnebacke: ‘Daar zit een financiële prikkel in.’
Biobased
In het ontwerp voor het nieuwe kantoor staan herbruikbare biobased materialen centraal. Het nieuwe gebouw bestaat vooral uit hout: de constructie en de vloeren. De gevelafwerking is van bamboe. Belangrijk uitgangspunt is dat het gehele gebouw uit elkaar te halen moet zijn. Dus als over dertig jaar de wensen zijn veranderd, komt er geen sloopkogel aan te pas. Het kantoor kan dan simpelweg uit elkaar geschroefd worden en de onderdelen zijn weer goed herbruikbaar. ‘Een ander groot voordeel van deze bouwwijze is dat er minder zware machines nodig zijn’, zegt Dunnebacke. ‘Er kan dus veel met elektrisch materieel worden gebouwd. Hegeman heeft beloofd om 95 procent van het bouwproces met emissieloos materieel uit te voeren.’ Het gebouw zelf scoort trouwens goed op het gebied van emissies. Op het dak komen zonnepanelen en het gasvrije kantoor is bijna geheel energieneutraal.
Flexibel en natuurinclusief
‘We krijgen nu een veel compacter gebouw’, zegt Dunnebacke. ‘Ook in vloeroppervlak. Dat wordt nu 15.000 vierkante meter in plaats van 20.000 vierkante meter. In het oude gebouw hadden we veel verlies van vierkante meters door alle gangen, trappen, hoekjes en weet ik veel wat. De nieuwbouw is rechthoekig en kunnen we veel beter indelen. Het gebouw is ook flexibeler omdat je wanden kunt verplaatsen. Omdat het gebouw kleiner is, is er meer ruimte voor de natuur op dezelfde plot. Er is meer ruimte om meer water te laten infiltreren in de bodem. Dus op de punten natuurinclusief en klimaatadaptief scoorde nieuwbouw ook zeer goed.’
Huisvesting
Wie na de verwachte oplevering in 2026 goed kijkt, zal nog elementen uit de jaren tachtig kunnen vinden. Het oude dubbele glas keert namelijk terug, in een opgewaardeerde vorm. Het stokoude dubbele glas wordt uit elkaar gehaald en weer in elkaar gezet en gevuld met nieuw edelgas, voor een goede isolerende werking. En de kenmerkende rode bakstenen van Mandemaat 3 worden in schanskorven gestort. Dat zijn bakken gemaakt van metalen roosters. De verzamelde bakstenen zijn bedoeld als versiering en als huisvesting. Maar deze keer niet voor ambtenaren. ‘De schanskorven bieden een plek voor insecten en planten.’
Geoogste materialen
Geoogst materiaal uit Mandemaat 3 dat hergebruikt kan worden loopt uiteen van glas, hardhouten kozijnen tot wc-potten en dakgrind.
