Fictieve korting prikkelt creativiteit bedrijven
Een energielabel van maximaal A+++ leek het hoogst haalbare resultaat voor de renovatie van het voormalige KPN-kantoor Universe in Den Haag. Het wordt uiteindelijk een A met vier plusjes. ‘De markt is tot meer in staat dan de adviseur dacht.’
In 2001 was de vorm van een gebouw belangrijker dan energiebesparing. ‘De Universe is typisch een gebouw uit die periode met heel veel gevel. Het kantoor heeft een verkeerde verhouding tussen vloeroppervlakte en geveloppervlakte. Hoe meer geveloppervlakte je hebt, hoe meer energie je nodig hebt om te koelen en te verwarmen’, zegt Roel Rentenaar van het Rijksvastgoedbedrijf. Hij is projectmanager van de renovatie van de Universe, een kantoor dat het RVB in 2023 kocht.
Haagse schuif
De aankoop past bij het streven om meer kantoorruimte in Den Haag te vinden voor de rijksoverheid. ‘Dit project heeft topprioriteit want het heeft te maken met de Haagse schuif. Door de toevoeging van dit kantoor ontstaat er in het centrum van Den Haag schuifruimte.’ Een gebruiker kan verhuizen naar de Universe (22.000 vierkante meter en 1100 werkplekken, oplevering mei 2027) waarna het RVB het pand dat de ambtenaren verlaten hebben, gaat renoveren en verduurzamen.
Routekaart verduurzamen
De renovatie gaat volgens de werkwijze van de Routekaart verduurzamen. Hierin staat hoe het RVB toewerkt naar klimaatneutraal vastgoed in 2050 aan de hand van concrete maatregelen. Er zijn eisen opgesteld voor nieuwbouw en daarnaast eisen voor de renovatie van bestaande panden.
‘Wij hebben een externe adviseur ingeschakeld en zijn oordeel was dat de Universe maximaal is te verduurzamen tot A+++’, vertelt Rentenaar. En dat is met behoud van het bestaande casco en gevel. Als je de hele gevel vervangt, zou het gebouw veel hoger scoren en komt een volledig energieneutraal gebouw binnen bereik. ‘Om dat te behalen moet je een dikker isolatiepakket hebben. Voor de Rijksoverheid gaat het bij het verduurzamen vooral om de CO2-besparing. Als je de gevel vernieuwt, zul je meer CO2 uitstoten dan je ooit zult besparen door het lagere energieverbruik.’
Fictieve korting
Het RVB besloot de markt uit te dagen om A++++ label te halen met behoud van casco en gevel. ‘We hebben tegen de markt gezegd: “Kom met een plan”. En daarbij hebben we flink ingezet op een fictieve korting. Dat houdt in dat je korting krijgt op je inschrijfprijs als je de kwaliteit verhoogt.’ De maximale fictieve korting op de inschrijfprijs was tien miljoen euro.
Drie bedrijven hebben zich ingeschreven en twee zijn er in geslaagd een hoger energielabel te halen dan de adviseurs voor mogelijk hadden gehouden. Het winnende consortium heeft niet een opzienbarende innovatie bedacht, maar heeft slim bestaande technieken maximaal benut. ‘Het moet uit de installaties komen’, zegt Rentenaar. ‘En dat gaat door tot op het niveau van boilertjes in de pantry’s. Ze (bouwbedrijf J.P. van Eesteren en architectenbureau cepezed, red.) zetten het hele scala aan bewezen duurzaamheidsmaatregelen in: zonnepanelen, ledverlichting, warmtepompen, warmteterugwinning en warmte- en koudeopslag. Ze hebben alles gecombineerd en zitten cijferen hoe ze vier plusjes kunnen halen.’ De gekozen oplossingen moet het consortium laten narekenen en officieel laten vaststellen. Rentenaar: ‘Dat controleren wij.’
Doelen 2050
Het gebouw zal wat duurzaamheidseisen betreft aanzienlijk beter scoren dan wat het RVB in de Routekaart verduurzamen eist voor de renovaties van bestaande bouw. ‘Dat is een mooi resultaat, maar het is nog niet voldoende voor het einddoel in 2050. Dan moeten gebouwen energieneutraal zijn. Maar de aanpassingen die je daarvoor nodig hebt – bijvoorbeeld beter presterende zonnepanelen in combinatie met grote accu’s – kun je beter over tien jaar doen. De verwachting is namelijk dat de prijzen voor panelen en accu’s flink zullen dalen.’
Circulair
Ook op het gebied van hergebruikt en biobased materiaal presteerde het winnende consortium beter dan verwacht. Het minimumpercentage circulaire materialen is ruim overtroffen. Rentenaar: ‘Daar kunnen ze geld mee verdienen. Hoe meer circulaire materialen, hoe hoger de fictieve korting op de inschrijfprijs. Ze gaan bijvoorbeeld 100 procent van de binnendeuren hergebruiken. Die moeten elders gerooid worden, de Universe is namelijk al helemaal gestript. Die deuren moeten ze dus nog vinden.’
Maar dat zal wel goed komen. ‘De markt voor tweedehands materialen wordt steeds beter’, zegt Rentenaar. ‘Ik merk dat bij projecten waar we hergebruik niet voorschrijven de aannemer zelf kijkt wat er hergebruikt kan worden. Het levert gewoon geld op.’